След временното отстъпление на инвеститорите от пазара на градски имоти, през последния месец се наблюдава нова вълна на интерес в част от районите на столицата. Това показват резултатите от проучване на GreenLife.
Предприемачите търсят малки, но атрактивни парцели, като освен от големия спад в сегмента на терените, ще се възползват и от ниската себестойност на строителството, за да предложат продукт на атрактивни цени.
На пръв поглед при наличието на голямо предлагане и по-слабо търсене, стартирането на нов проект изглежда рискова стъпка, но при внимателен анализ подобна стъпка се оказва печеливша.
„Инвеститорите в момента насочват търсенето си към малки парцели от 500-800 кв. метра на ключови локации. Целта е на парцела да може да се изгради сграда от около 1500 кв. м РЗП или около 20 апартамента, реализацията на които е реалистична и то в обозримо бъдеще", споделят от GreenLife. Анализаторите на компанията са изчислили, че цената се определя като себестойност в кв. метра застроена площ и в момента се движи около 250 евро. Така за парцел с допустимо РЗП от 1500 кв. метра собственикът може да получи около 375 000 евро.
Основният проблем обаче е липсата на свободни средства. Затова предпочитаният от инвеститорите подход е обезщетение на поне 50% от цената на сделката.
„На пазара има стотици предложения за 100% обезщетение, но това са терени, които не представляват интерес за нас, инвеститорите.", разказват от GreenLife." Ние търсим единствено и само атрактивни и ликвидни парцели, собствениците на които искат и имат нужда от пари в брой. Това от една страна ще им покрие належащи нужди, а от друга ще ги предпази от огромните загуби при евентуален фалит на инвеститора. Защото, ако преди кризата рискът компанията-инвеститор да фалира в процес на изпълнение беше 10%, сега той е над 70%.",признават от GreenLife.
Но в резултат на кризата дори най-стабилните предприемачи не разполагат със свободни пари в брой. Затова до сделка се стига, ако и двете страни отстъпят - купувачът плаща в брой 40 до 50% от исканата цена, а продавачът приема обезщетение за останалия дял. Преди да сключат договори обаче собствениците на парцели правят детайлно проучване на инвеститора, като се стига дори да искане за банкови гаранции.
Ако са платили 250 евро за кв.м. застроена площ и още около 200 евро за строителство, смелите инвеститори, които планират проекти днес, след година ще могат да продават с печалба, и то под себестойността на проектите, изградени преди година. Ниската стойност на труда, материалите и липсата на конкуренция правят момента изключително подходящ за покупка на парцел и стартиране на нов проект.
За да имат печеливш модел обаче инвеститорите трябва да се погрижат и за детайли около строителния процес, които бяха чужди на бранша преди кризата. Тъй като банките не финансират груб строеж, а неговата стойност е сравнително висока, предприемачите търсят начин да намалят разходите си в този най-тежък етап на строителство, като преговарят с подизпълнителите. След избора на главен изпълнител, строителят и предприемачът заедно договарят с доставчиците да платят едва 20% от стойността на материалите при доставка, а останалите да разсрочат. През първите 6 месеца, докато се изгражда грубият строеж, инвеститорът плаща на строителя само чистите административни разходи и договорените 20% от стойността на материалите. Така финансовата тежест се разпределя между различни играчи и реално за много по-малък процент от цялата стойност инвеститорът има проект, за който да поиска банково финансиране и да започне да маркетира. С осигурения кредит и приходите от продажби, той се разплаща и доизгражда обекта, като междувременно е осигурил заетост и на изпълнителите, и подизпълнителите.
Проектите, които ще се появят след около година, ще бъдат съобразени с два основи фактора - какво се търси активно и как да се постигне максимално качество за разумна цена. Относително големите инвестиции, които затворените комплекси изискват - с изграждането на цялостна инфраструктура и допълнителни съоръжения, ги прави неконкурентни. През идните месеци ще се планират и ще стартират самостоятелни сгради с високо качество на материалите и на изпълнението, с оптимизирани вътрешни пространства (без коридори и големи балкони). Освен това, предпочитанията на инвеститорите са насочени към класическо и стандартно строителство, без сложни архитектурни решения, които допълнително оскъпяват всички дейности. Този подход ще донесе на инвеститорите печалба, а на клиентите жилища с цена на себестойност, която е съществено по-ниска от построените преди кризата апартаменти.
