Управителният съвет на Българската народна банка (БНБ) прие нови изисквания за показателите за кредитни стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, насочени към сектора на домакинствата, и по-конкретно към кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти.
Тези изисквания ще влязат в сила от 1 октомври 2024 година. От банките и клоновете на чуждестранни банки се изисква да приведат своята дейност по отпускане и предоговаряне на кредити в съответствие с новите правила до установения срок.
Ето какво представляват новите изисквания:
Съотношение между размера на кредита и стойността на обезпечението (имота) – Кредитът не може да надвишава 85 процента от пазарната оценка на имота. Това означава, че потенциалният длъжник, купувач на имота, трябва да участва със свои средства, или т.нар. самоучастие. Съотношение между размера на плащанията по обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя – Всички дължими месечни вноски и такси не трябва да надвишават 50 процента от месечния доход на кредитополучателя. Тоест, поне половината от дохода трябва да остане на разположение на длъжника за други разходи.
Максимален срок на кредита – Срокът за изплащане на кредита не може да надвишава 30 години. Въпреки че през последните години някои банки предлагат по-дългосрочни продукти, това ограничение цели да предотврати прекомерна задлъжнялост. Главният икономист на Института за пазарна икономика (ИПИ) Лъчезар Богданов обясни, че тези мерки идват като резултат на значителното увеличение в отпускането на ипотечни кредити през последните години. През последните месеци новите ипотечни кредити достигат до 500-600 милиона лева месечно, което влияе на пазара на недвижими имоти. Богданов посочва, че пазарът и строителството не могат да реагират толкова бързо на това нарастване, което от своя страна създава потенциални рискове, тъй като домакинствата задлъжняват все повече. Една от целите на новите изисквания е именно да се успокои темпото на кредитирането и да се въведат по-строги критерии за оценка на кредитоспособността на клиентите.
Възможни заобикаляния на изискванията
Богданов изразява опасения, че може да се появят начини за заобикаляне на тези изисквания. Например, банките биха могли да отпуснат на домакинствата друг вид кредит, който не е обезпечен с недвижим имот – като потребителски кредит или кредит за ремонт, който да бъде използван като самоучастие за ипотечния кредит. Това, според него, е един от възможните рискове за неефективното прилагане на новите регулации. Той също така отбелязва, че новите изисквания ще засегнат основно тези кредитоискатели, които или не разполагат с достатъчно собствени средства за самоучастие, или чийто доход не е достатъчен, за да покрие изискванията за съотношението между дълг и доход. Също така, изискванията ще ограничат отпускането на кредити с дълъг срок на изплащане, които досега се смятаха за по-достъпни за част от клиентите.
Проблеми при финансиране на жилище чрез комбинация от кредити
Експертите предупреждават, че за тези клиенти, които нямат спестени средства за самоучастие, вземането на потребителски кредит като допълнителен ресурс за покупката на жилище може да доведе до бъдещи проблеми при обслужването на двата кредита едновременно. Възможността за изпадане в затруднения при изплащането на единия от кредитите често влияе и върху другия. Иван Георгиев, експерт с дългогодишен опит в кредитирането, посочва, че това е често срещан проблем при клиенти, които комбинират ипотечен и потребителски кредит за покупка на имот. Връзка между задлъжнялостта и психологията на кредитополучателя Според експерти в кредитирането, психологията играе важна роля при вземането на решение за заем. Например, когато кредитополучателят не инвестира собствени средства в покупката на имот, той може да не възприема имота като "свой", което прави по-лесно да се откаже от обслужването на кредита при появата на финансови затруднения. Покупката на жилище в България е личен и емоционален процес за много хора, и когато тя не е свързана със собствено вложение, рискът от отказ от изплащане на дълга нараства.
Причини за нарастването на ипотечните кредити
Ръстът в новоотпуснатите кредити се обяснява с няколко фактора. Първо, хората изпитват сигурност в своите доходи и в икономическата стабилност, която не е била разклатена от криза през последните години. Второ, ниските лихвени проценти и покачващите се цени на имотите подтикват хората да инвестират в жилища с помощта на банкови кредити. Това се наблюдава дори в по-малките градове като Видин, където също има нарастваща тенденция на цените на имотите през последните години. Така, новите изисквания на БНБ целят да ограничат прекомерното задлъжняване на домакинствата, като поставят по-строги критерии за отпускане на ипотечни кредити. Това ще намали риска както за кредитополучателите, така и за финансовата система като цяло, като същевременно може да ограничи възможностите на част от клиентите да получат необходимото финансиране за покупка на жилище.
