"За жилище от 60 хил. евро искайте от банката максимум 48 000, съветва изпълнителният директор на „Кредит Център”"
- Г-н Тошев, каква е ситуацията на кредитния пазар в момента? Банките подобриха ли условията, реализират ли се вече сделки?
- След изключително слабата и стагнирана 2009 г. през цялата минала година наблюдавахме постоянно подобряване на кредитния пазар. Това се запази като тенденция и лихвените проценти при ипотечните кредити паднаха с около 1,5% в евро и 1% в лева. Заедно с намалението на лихвите се наблюдаваше и подобрение по останалите параметри на кредитите. Например процентът на финансиране от банката се оформи в рамките на 75-80% от стойността на имота спрямо 60-70 на сто през 2009. В края на годината дори имаше промоционални предложения за финансиране до 90%. Тоест доближихме нивата, които познавахме преди кризата. Това в голяма степен беше обусловено от факта, че цените на имотите в последните месеци на 2010 г. се стабилизираха, а пазарът на имоти стана малко по-прогнозируем. От друга страна, започнаха да падат лихвите по депозитите, което намали цената на ресурса, отвориха се междубанковите пазари.
- Какви жилища се търсят най-много?
- Активността на клиентите остава предимно в ниския ценови сегмент. През 2010 г. най-често се купуваха жилища между 30 и 50 хил. евро. През първите месеци на 2011 г. горната граница се вдигна и в момента най-търсени са имотите между 40 и 60 хил. евро. Но като цяло стремежът на клиентите е да ограничават риска и теглят по-малки кредити. Изобщо 2010 г. беше годината на предпазливостта. Хората, които излязоха на пазара, имаха изключително безрисково поведение и в повечето случаи предпочитаха да вложат спестените си средства и да изтеглят по-малък кредит. Затова и бяхме свидетели на теглене на изключително малки по размер кредити, непознати преди кризата. Теглеха се по 10-15 хил. евро ипотечен заем. През последните месеци на година това започна да се променя, започна да се връща интересът към високия ценови сегмент, започнаха да се купуват жилища над 70 хил. евро. Това беше мотивирано и от силното завръщане на рекламите за ипотечни кредити в медийното пространство.
- До появата на какви нови кредитни продукти доведе позасиленото търсене?
- На пазара започнаха да се появяват продукти, направени специално за настоящата икономическа ситуация. Това са кредитите с фиксирана лихва, най-често между 1 и 5 години, каквито не са се предлагали дори преди кризата. Най-ниската фиксирана лихва, която може да се постигне на пазара, е 5,85%-6,5 %. Този продукт дава сигурността, че за периода, който сте избрали, месечната вноска няма да се променя. Друг специфичен продукт са т.нар флекси кредити, които позволяват в известна степен вие да моделирате плащанията си. Така в месеци, когато бюджетът ви е по-натоварен, може да плащате по-ниски вноски. Освен това по време на промоционалните периоди някои от таксите изцяло отпадаха, например тази за разглеждане на документите. В други оферти таксата за усвояване на кредита беше намалена наполовина. Част от финансовите институции поеха задължителните застраховки на имота за тяхна сметка.
- Каква е вашата прогноза за движението на лихвите през 2011 г.?
- Ако продължим добрата тенденция от 2010 г., лихвите ще падат още, но това ще става предпазливо. В момента лихвените нива в евро са оформени между 7-7,5%, а тези в лева- между 8-8,5%. Моите очаквания са, че към края на годината можем да видим лихви от 6,75% в евро и тези в лева да са между 7,50 и 8,50%. За фиксираните периоди ще се движат между 5,50 и 6,50%
- Да вземем за пример един имот на стойност 60 хил. евро. Какъв е най-изгодният ипотечен заем в момента по отношение на валута, срок, процент на финансиране?
- Първо, моят съвет е хората да не се опитват да намерят 100% финансиране. По-добре е да изтеглят колкото се може по-малък кредит. Нормално за едно жилище от 60 хил. евро е търсеното кредитиране да е не повече от 80%. Това прави 48 хил. евро кредит и 12 хил. евро самоучастие. Съветвам срокът, за който се теглят тези 48 хил. евро, да е не повече от 20 години. По-дългите срокове оскъпяват кредита, а пък няма много голямо спестяване на месечната вноска. Естествено, кредитите в евро остават по-изгодни, особено за суми на 10 хил. евро. Разликата между левовите лихви и евровите в момента е 1-1,5% и при по-големи суми разликата е осезателна. Тези, които искат да имат по-голяма сигурност, да изберат период с фиксирана лихва. Съветвам хората при тегленето на кредита да отделят и да сложат на депозит поне 4-5 месечни вноски. Това е гаранция, че дори да не са си направили правилно сметката, при непредвидени обстоятелства ще могат да ползват от този фонд „бели пари за черни дни”. Месечните плащания трябва да са добре преценени и да не пречат на семейния бюджет. При доход от 1200 лв. месечните вноски по всички кредити на домакинството не трябва да надвишава 500-600 лв. в никакъв случай. Това означава, че такова семейство може да си позволи ипотечен кредит в рамките на 25-30 хил. евро Хората трябва най-накрая да разберат, че подписвайки договор, те се задължават да спазват коректно плащанията. При забавяне следват наказателни лихви и вписване в Централния кредитен регистър като неизряден платец. Оттук нататък това спира достъпа до кредитиране, ползването на лизинг. У кредитополучателите трябва да се създаде културата за спазване на ангажиментите към банката.
- Но при много хора тази култура липсва и лошите кредити продължават да растат.
- Процентът на лошите и преструктурирани кредити е 18% от портфейла на банките. Много хора надцениха възможностите си и си купиха по-големи имоти, отколкото могат реално да си позволят с техните доходи. И тук трябва да светне червената лампичка за всеки нов кредитоискател. Ако не прецени добре възможностите си, той може да влезе в този процент и това не е добре най-вече за него. Неплащането води до допълнителни наказателни лихви. Освен това, когато не се плащат вноски между 3 и 6 месеца, кредитът може да стане изцяло предсрочно изискуем.
-А каква е ситуацията с лихвите при потребителските кредити?
-При тях също има спад, но по-малък. Клиентите обаче не са много активни при търсенето на такъв тип кредитиране. Освен това пада стойността - ако преди кризата се търсеха между 10 и 20 хил. лв., сега се теглят между 5 и 10 хил. лв. Тук предпочитаната валута все още е левът. Не че е по-изгодно- на пазара вече има и предложения за потребителски кредити в евро и при тях лихвата също е по-ниска. Но когато теглената сумата е в порядъка на 5-6 хил. лв., това спестяване в рамките на няколко лева от месечната вноска е пренебрежимо. Хората получават доходите си в лева и за тях е по-сложно да превалутират. Така че при малки суми хората продължават да избират кредитите в лева, нищо че са малко по-скъпи. Средните лихви в евро в момента се движат между 9-10%, а тези в лева - между 12 и 14%.
- Време ли е за покупка на жилище, каква е перспективата пред пазара на имоти?
- От края на миналата година почти няма спад в цените на имотите или колебанията са в рамките едва на 1-2%. А пък от началото на 2011 г. се наблюдава една нова тенденция - докато през 2010 г. продавачите бяха склонни на отстъпки в преговорите, то сега в масовия сегмент, който се търси - двустайните апартаменти, това вече липсва. Продавачите втвърдяват позициите си и не искат да правят отстъпки. Това е още един знак, че цените ще се стабилизират около нивата, които са достигнати.
Естествено, ще има продавачи, които ще тестват възможността да вдигнат цените, но аз лично смятам, че към момента на пазара няма място за подобни движения. Очаквам, че имотите ще стоят около тези ценови нива през цялата година.
Но клиентите трябва да купуват жилище, само ако наистина им е необходимо, нека не правят рискови сделки, само за да не изпуснат ниските цени. Трябва да е добре пресметнато. Ако наистина имат нужда от дом, то в момента пазарът предлага добри опции и е възможно да се сключи изключително изгодна сделка.
