Какво ще се случи с моя жилищен кредит? Какво да правя, ако вноските ми се увеличат? Да отложа ли тегленето на нов жилищен кредит?
Такива въпроси изникват постоянно у хората, които обмислят или наскоро са теглили жилищен кредит. Техните притеснения идват основно от увеличаващите се лихви по жилищните кредити, вече видими на българския банков пазар. Няколко съвета от финансовия портал fincity.bg:
Бъдете по-консервативни в преценката на доходите си
Най-често допусканите грешки са надценяване на личните финансовите възможности ("догодина със сигурност трябва да ми увеличат заплатата поне с 50%") или непредвиждане на нормални житейски събития, които са свързани с намаляване на приходите (например по-ниска заплата при майчинство или временно оставане без работа). Не се опитвайте да платите кредита от 50 хиляди евро за 10 години, ако това ще отнема 80% от текущия ви доход. Освен неприятно за начина на живот това е и доста рисково. Най-малката промяна на вноската в посока нагоре може да ви донесе сериозни финансови проблеми.
При най-малкия сигнал за затруднения в плащането се обърнете към банката
С представител на вашата банка можете винаги да предоговорите своя кредит, да направите нов погасителен план или да консолидирате други задължения (потребителски и кредитни карти например) в по-дългосрочни. Не допускайте в никакъв случай вписването ви в регистъра на необслужваните кредити. Това е равносилно на вашето изключване от цялата финансова система. Информацията за това остава и в бъдеще дори и след погасяване на всички задължения.
Следете условията на другите банки за рефинансиране
На пазара постоянно се появяват нови и агресивни оферти за ипотечни кредити. Не всички от тях са за рефинансиране на задължения към други банки, но не изпускайте възможността за изгодно рефинансиране. Това може сериозно да облекчи плащанията в труден момент. Преди да започнете процедура по рефинансиране обаче, направете много добре сметката на всички свързани разходи както по закриването на старата ипотека, така и по откриването на нова. Най-добре това става с помощта на кредитен консултант, който знае всички свързани такси и разходи по целия процес.
Новото строителство е за предпочитане пред панелното
Ако сте закупили или искате да закупите панелен апартамент, имайте предвид, че банките имат ограничения в срока или процента на финансирането. Ако в период на увеличаващи се лихви изпитате затруднения в плащането, можете да разсрочите периода на изплащане на кредита за панелно жилище само до ограничението, поставено от банката. Други банки пък имат ограничение на процента на финансиране (до 50 или 60% от оценката), което означава, че не можете да вземете по-голям кредит или да консолидирате задължения.
Преценете добре дали и кога ще изплатите предсрочно ипотечния кредит или част от него
Ако сега избирате банка за ипотечен кредит, преценете добре дали след време няма да получите някакво парично постъпление (продажба на друг имот например). Направете своя избор така, че да имате минимални наказателни такси (обикновено те може да достигнат до 4-5% от оставащата главница). В противен случай може да се окаже, че сте избрали по-добри условия като лихва и месечна вноска, но в момента на погасяване на кредита сте отново на изходна позиция, т.е. дължите на банката на практика същата сума пари. Практиката ни показва все повече такива случаи на разочаровани клиенти.
Равни вместо намаляващи вноски
Най-удобният погасителен план за хора на месечна заплата е този с равни месечни вноски. Неговата алтернатива са т.нар. намаляващи вноски, които представляват равни части от главницата, например 1/240 плюс лихва за оставащата главница. Намаляващите вноски са значително по-трудни за изплащане през първите няколко години и през това време всяко едно увеличаване на лихвите (съответно месечните плащания) може да се окаже непоносимо тежко. Ако наистина можете да отделяте повече средства през първите години, по-добре ги внесете, ако и когато наистина ги отделите.
Вижте точно какви са условията в договорите на банките
Най-важното за вас е дали банката ще може ли и как точно да променя едностранно условията по сключения кредит. Освен това попитайте банката или неин по-стар клиент каква е историята на промяна на лихвите и при какви условия. Така ще можете да сравните и да направите по-информиран избор.
Питайте за скритите разходи по кредита
Освен лихвите и таксите, които са включени в изчисляването на ГПР (годишен процент на разходите), има сериозен брой допълнителни такси по обслужване на сметки, застраховки и други скрити и полускрити разходи. Обикновено те не се включват в изчисляването на ГПР, но в края на краищата се заплащат от клиента. В момента това е особено важно, тъй като конкуренцията в условия на вдигащи се лихви кара някои банки да увеличават точно индиректните такси, свързани с кредита.
Ако сте решили да купувате недвижим имот на кредит, не отлагайте
Щом сте сигурни в качествата на избраното жилище, купете го сега въпреки увеличаващите се лихви. Изчакването за по-ниски лихви може да ви доведе до ситуация, в която имате изгоден кредит, но по-високи цени на имота. Бумът на цените на жилищните недвижими имоти в големите градове и София беше предизвикан точно от улеснените процедури по кредити, съчетани с падащи лихви. Поскъпващите кредити неминуемо се отразяват ако не със спад, то поне със задържане на цените в някои сегменти на пазара. Възползвайте се от това.
